8 апреля на совещании, посвященном итогам реализации посланий парламенту в 2019 и 2020 годах, Владимир Путин подчеркнул, что в ряде регионов цены на квартиры поднялись на 20-30%. По его словам, более чем на 19% стоимость жилья выросла в Орловской области и Адыгее, в Амурской области она увеличилась на 18,6%, в Рязанской рост цен составил 17,6%, тогда как в целом по России стоимость недвижимости выросла на 12%.
«Это не просто рост цены, это существенный рост. Понятно, еще скажем, Дальний Восток подскочил, но в европейской-то части?» — задался вопросом Путин.
Ипотечная приманка
Ответить на удивление президента можно даже не проводя глубокого исследования рынка.
То, что цены на новостройки (а влиять государство может именно на стоимость первичного, а не вторичного жилья) с начала прошлого года в большинстве российских регионов существенно выросли, ни для кого не тайна. Одна из главных причин этого скачка — запущенная в апреле прошлого года льготная ипотека для покупателей квартир на первичном рынке.
Банки стали выдавать займы под 5,5-6,5% годовых. Программа позволила взять льготную ипотеку на сумму до 12 млн руб в Москве и Петербурге и до 6 млн руб в других регионах. Изначально она должна была действовать до ноября 2020 года, позже ее продлили до 1 июля 2021-го.
60 тысяч за метр — уже реальность
Судя по пояснениям наших экспертов, в Рязани цены на новостройки выросли даже больше, чем об этом доложили президенту неназванные инстанции.
При анализе рынка мы используем понятие «средневзвешенная цена квадратного метра». Вы же понимаете, что в различных районах города в зависимости от стадии строительства стоимость первичного жилья и ее рост может существенно разниться, — рассказала директор по маркетингу УК «Центральное агентство недвижимости» Римма Шабанова.
С январь по декабрь 2020 года стоимость квадратного метра в рязанских новостройках увеличилась с 46 160 до 57 850 рублей,
Если говорить о главных причинах роста цен на первичное жилье, то генеральный директор группы компаний «ЕДИНСТВО» Антон Воробьев поставил на первое место массовую выдачу ипотечных кредитов по льготным ставкам, рост цен на стройматериалы и переход на проектное финансирование, при котором застройщики возводят дома на собственные деньги и банковские кредиты без привлечения средств дольщиков, которые теперь находятся на специальных эскроу-счетах. Девелопер может воспользоваться этими деньгами только после сдачи дома. В результате, как отмечает Римма Шабанова, за последний год объем предложения на первичном рынке существенно снизился, а на фоне резко возросшего спроса цены уверенно пошли вверх
Прибавим к этому дешевые кредиты, которые, несмотря на пандемию, привели к резкому увеличению спроса на жилье, а застройщики, естественно, отреагировали на столь впечатляющую активность населения.
Еще в декабре 2020 года Путин заявил, что программа льготной ипотеки работает, однако необоснованный рост цен может подорвать усилия по обеспечению граждан доступным жильем. То есть президент потребовал отреагировать на необоснованный рост цен на жилье еще четыре месяца назад.
Отмашки сверху недостаточно
Но в условиях рыночной экономики ограничить стоимость новостроек директивным путем — это нанести мощный удар по самому девелоперскому бизнесу. Очевидно, что в нынешних реалиях нужна более гибкая политика.
В феврале этого года глава Центробанка Эльвира Набиуллина предлагала заменить льготную программу адресной поддержкой населения. Но от этой идеи на федеральном уровне, похоже, отказались.
После апрельского заседания рассерженный Путин поручил федеральной антимонопольной службе проверить повышение цен на жилье. В то же время он согласился, что для решения проблемы нужно в первую очередь создать дополнительное предложение на рынке строительства жилья.
«Если власть заинтересована в массовом выводе на рынок новых объектов и создании некоего механизма регулирования цен на новое жилье, необходимо наладить государственное субсидирование строительной отрасли,— считает Антон Воробьев. — Это не совсем рыночный инструмент, но одной только отмашки сверху для снижения стоимости жилья явно недостаточно».
Понятно, что если государство решится на поддержку застройщиков, то речь будет идти о сотнях миллиардах рублей, которые должны пойти на помощь в создании коммуникаций и социальной инфраструктуры.