В середине июля президент Владимир Путин на заседании Совета по стратегическому развитию и нацпроектам заявил, что у страны появился шанс решить вопросы с обеспечением граждан жильем. «У нас есть исторический шанс в обозримые сроки, может быть, впервые за всю историю России решить, кардинально решить жилищный вопрос. И нужно не упустить этот шанс», — дал понять глава государства.
Этот наказ, больше похожий на приказ, прозвучал в ответ на реплику вице-премьера Марата Хуснуллина, который заявил о том, что к 2026 году жилье смогут получить около 5 млн семей. Президента цифра не удовлетворила и он призвал «добиться большего» и «ставить перед собой амбициозные цели».
Зампред правительства отметил, что для увеличения объема жилищного строительства до 120 млн квадратных метров в год «нужна очень напряженная работа».
За спрос деньги берут
Как конкретно повысить показатели ввода жилья до заоблачных высот на совещании не уточнялось, но не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы понять: в условиях свободной купли-продажи недвижимости должен быть сформирован платежеспособный спрос. Именно он и может увеличить доступность жилья не в ущерб качеству.
Правительство и Центробанк вроде бы не сидят сложа руки. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотеке на 1 июня составила 7,4%, а в конце июля регулятор снизил ключевую ставку до 4,25% Оба показателя самые низкие в новейшей российской истории.
Еще в апреле была запущена льготная ипотека для покупателей новостроек. По ней банки выдают ипотеку по ставкам ниже рыночных, но не выше чем 6,5%, при этом правительство компенсирует им дополнительные издержки.
Максимальный размер кредита — 6 миллионов, а значит в Рязанской области под этот критерий подпадают 99 процентов квартир в новостройках.
Успеть до конца октября…
Желающим взять доступную ипотеку не стоит обольщаться. Программа действует только до 1 ноября, субсидии государства ограничены 700 миллиардами рублей и некоторые банки уже исчерпали выделенные лимиты. Кредитные организации, конечно, хотят добавки, но государство, учитывая огромный дефицит бюджета, вряд ли пойдет на это.
Кроме того, федеральный Минфин утверждает, что 40% российских семей не смогут обслуживать кредит даже при нулевой ставке, а значит льготную ипотеку скоро надо прикрыть.
Падение кредитных ставок, конечно, подогревает спрос на жилье. Так, в рязанском регионе сумма выданных ипотечных кредитов уже превысила прошлогодние показатели. В январе-июне этого года было выдано займов на 9,9 млрд рублей, а это на 650 миллионов выше показателей прошлого года. А вот количество полученных кредитов, даже несмотря на выгодные ставки, уже снизилось на три процента (в сравнении с 2019 годом).
Застройщики превратились в достройщиков
При этом предложения на рынке новостроек не только не растут, а постепенно снижаются. Виной тому вступившие в силу еще в прошлом году поправки в закон об участии в долевом строительстве, согласно которым возведение вновь закладываемых домов теперь финансируется не покупателями, а с помощью банковских кредитов. Естественно банки помогают застройщикам не бескорыстно, а процентная ставка автоматически включается в стоимость квадратного метра. К тому же требования к финансовой деятельности самих застройщиков существенно ужесточились.
В Рязани по новым схемам пока продается лишь несколько объектов, квартиры в большинстве домов реализуется по старым правилам, так как эти новостройки начали возводить еще до принятия поправок в закон.
Относительно высокая конкуренция среди застройщиков еще сдерживает рост цен на первичном рынке. Но это лишь временное явление.
В начале этого года в стадии реализации находилось около 9 тысяч квартир в строящихся домах Рязани. Если учитывать то обстоятельство, что в месяц заключается примерно 500 — 550 сделок, а новые объекты почти не выводятся на рынок, то к сентябрю ассортимент сократится примерно вдвое и повышение стоимости квадратного метра, как минимум на 2-3% становится весьма вероятным.
На сегодняшний день в регионе строится 83 многоквартирных жилых дома общей площадью 1,7 млн кв. метров. Уже в этом году в Рязанской области планируется возвести 881 тыс. кв. метров жилья. То есть этот солидный задел испарится достаточно быстро и дальше девелоперам придется искать новые подходы к повышению спроса на фоне падающих доходов населения.
Поднять настроение застройщикам, отмечающим 9 августа свой профессиональный праздник, наверняка сможет нацпроект «Жилье и городская среда». По этой программе недалеко от Рязани в районе поселка Варские под жилищное строительство (пока на бумаге) зарезервировано 300 га.
Но кто будет покупать эти квартиры, если комфортный доход для выплаты ипотеки в нашей стране сейчас составляет около 64 тысяч рублей в месяц, а средняя зарплата в регионе на начало июня, по данным Рязаньстата, равна 34 767 рублям?