В неспокойном 2022 году рязанский рынок недвижимости пережил взлет, падение, и, наконец, вошел в стадию, напоминающую стабильность.

Залихорадило рынок сразу после событий 24 февраля: пик продаж на рынке недвижимости зафиксировали в марте, в апреле-мае активность покупателей снизилась, а в новостройках количество сделок приблизилось к нулю. Летом появились признаки восстановления рынка, а осенью спрос практически вернулся к уровню января-февраля.

Как эти изменения сказались на ценах, и сколько будет стоить квадратный метр в наступившем году? РЗН инфо попытался найти ответы на эти вопросы вместе с экспертами по недвижимости.

Ипотечный генератор

Ипотека считается главным двигателем цен на жилье в России уже много лет. Низкие ставки провоцируют спрос, который толкает цены вверх.

На начало года ключевая ставка Центробанка, от которой зависит доступность большинства жилищных кредитов, составляла 8,5%. Через несколько дней после начала украинского кризиса, а точнее 28 февраля, ставка взлетела до 20%.

Как следствие, ставки по ипотечным кредитам резко выросли, в том числе по госпрограммам и займам, которые банки выдают застройщикам.

Девелоперы решили подстраховаться и подняли цены на строящиеся квартиры. Сначала рынок встал. А потом поднялся и начал отряхиваться. Помогли ипотека с господдержкой со ставкой в 5.8% годовых и совместные программы банков и застройщиков, так называемая субсидированная ставка. По ней купить квартиру можно было под 0,5%-1% годовых, правда, с завышением цены квартиры.

«Мартовский скачок спроса объясняется тем, что люди срочно вкладывали деньги. Недвижимость оказалась возможно самой стабильной валютой. Правда, покупать старались квартиры в домах с высокой степенью завершения или вторичное жилье, — рассказывает генеральный директор „Центрального агентства недвижимости“ Андрей Некрасов. — а вот в апреле и особенно в мае мы наблюдали пиковое снижение числа заявок на покупку, сравнимое с 2014—2015 годами. Правда, падение коснулось квартирного рынка. В загородной недвижимости падения не было вообще!»

Андрей Некрасов, Директор УК «Центральное агентство недвижимости»

В марте на первичном рынке Рязани квартиры подорожали на 10-15%, но затем ажиотаж схлынул. Летом ключевая ставка вернулась на докризисные значения, а застройщики не поднимали цену квадратного метра. Но и не торопились ее опускать. Разве что по некоторым жилым комплексам стартовали акции со скидками в 5-10% и на рынке жилья появились признаки оживления.

Вертикальный взлет

К ноябрю уровень спроса стал сопоставим с первыми месяцами года, а общий рост цен по итогам года уверенно перешагнул планку в 25 процентных пунктов.

По данным аналитического отдела «Центрального агентства недвижимости», средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья за год в Рязани выросла на 30%. Причем основной взлет цен произошел именно в первом квартале 2022 года, с апреля 2022 года наблюдалась стагнация.

Быстрее всего росла стоимость однокомнатных квартир в новостройках центра города. За год они подорожали на 103%! При этом цена за метр в однушках в остальных районах Рязани увеличилась на 37%. Стоимость двухкомнатных квартир по городу выросла на 31%, в центре — на 69%. Аналитики Центрального агентства недвижимости объясняют такой стремительный подъем одновременным появлением в этой части города сразу нескольких объектов комфорт и бизнес-класса.

Одной из причин повышения цен застройщиками называют формирование новых цепочек поставок строительных материалов. Кроме того, добавляет генеральный директор группы компаний «ЕДИНСТВО» Антон Воробьев подтверждает, цены выросли из-за доступной ипотеки, ведь до 80% покупок квартир в строящихся домах производится с привлечением заемных средств.

При этом нельзя сказать, что у застройщиков наблюдался дефицит предложений. По данным сайта «Наш.дом.РФ», в прошлом году на стадии строительства в Рязани находилось 57 объектов, из них 14 только вывели на рынок.

Активно распространявшиеся слухи о скорой отмене льготной ипотеки и кредитов от застройщиков по субсидированной ставке подтолкнули многих потенциальных покупателей к решительным действиям. По данным Центрального агентства недвижимости спрос на покупку квартир в ноябре прошлого года был на уровне пиковых значений февраля.

Вторичная альтернатива

Вторичный рынок просел на 22% по сравнению с 2021 годом, при том, что резкого роста цен там не было. В этом сегменте жилье подорожало на 17%.

«Покупатели, видя финансовую нестабильность, рост инфляции и потребительских цен, стремились купить жилье сейчас, чтобы не обесценились сбережения, — поясняет генеральный директор „Центрального агентства недвижимости“ Андрей Некрасов. — При этом сократилось предложение. Часть собственников передумали продавать жилье. Отсюда и рост стоимости».

Осторожно, сверхнизкие ставки!

В конце декабря прошлого года Владимир Путин заявил, что программу льготной ипотеки на новостройки продлят до июля 2024 года. Правда минимальная ставка по ней будет увеличена до 8% годовых.

При этом субсидирование ставок застройщиками решили ограничить. С 27 декабря Сбербанк прекратил прием заявок на ипотеку с итоговой ставкой менее 3%.

«Я пока не вижу поводов для панического настроения вокруг возможного роста неплатежей по ипотеке, — утверждает эксперт в сфере ипотечного кредитования Олег Сычев. — Просроченная задолженность у большинства банков не внушает опасений. Требования к заемщикам не становятся мягче, но процент одобренных заявок в большинстве банков находится на уровне 70%".

По мнению Сычева, к ипотечному кризису могут привести лишь макроэкономические факторы, то есть существенное снижение производства увеличение безработицы и падение зарплат. Сейчас такой ситуации в наше регионе нет.

Осторожные прогнозы

Как же будут вести себя цены на жилье в наступившем году?

Некоторые эксперты и сами девелоперы считают, что цены могут подняться на уровень прогнозируемой инфляции. По прогнозам ЦБ она составит 5-7%.

«Условий для падения цен на жилье сейчас нет, а вот появляться интересные предложения время от времени будут — убежден Андрей Некрасов. Вполне возможны скидки на квартиры большого метража и появление интересных предложений от частных лиц в сданных домах. Часть людей, которые покупали жилье с инвестиционной целью, будут «сбрасывать» его на рынок».

Витамины для спроса

Застройщики Рязани выводят на рынок новые объекты. Брони на популярные однушки там разбирают по стартовым ценам до официального старта продаж.

Стимулировать спрос призвано принятое в конце года на федеральном уровне решение о расширении числа участников программы «Семейная ипотека». С этого года кредиты со ставкой 6% на покупку новостройки могут взять семьи, в которых два ребенка не достигли 18 лет.

Напомним, что раньше программой могли воспользоваться только те семьи, где дети родились после 2018 года.

Правительство откорректировало льготную ипотеку и расширило семейную, но при этом ограничило программы со сверхнизкой ставкой. Получается, что сейчас власть хочет не допустить резкого роста цен, одновременно поддерживая покупателей относительно либеральными ипотечными программами. А значит цены на жилье как в первичном, так и во вторичном сегменте, все-таки будут расти. А вот темпы увеличения стоимости квадратного метра предсказать сложно. В любом случае, не стоит откладывать решение квартирного вопроса до лучших времен. Завтра действительно будет дороже.