Прошедший 2021 год запомнился сразу несколькими рекордами на рынке жилой недвижимости. Объем выданных ипотечных кредитов по итогам года в России достиг исторического максимума.
По предварительной оценке «Дом.рф» и Frank RG (официальных данных ЦБ пока не обнародовал), за этот период выдано 1,9 млн кредитов на 5,7 трлн рублей.
Общая сумма предоставленных займов по сравнению с 2020 годом выросла почти на 30%, а их количество на 7%.
Ипотечные аппетиты
В Рязанском регионе картина, пусть не кардинально, но все-таки отличается от общероссийской. За первые 11 месяцев этого года жители региона взяли 13 085 ипотечных кредитов, что на 9% меньше, чем за этот же период 2020 года. А вот средний размер займа существенно увеличился, поэтому общая сумма кредитов достигла рекордных 30,7 млрд, то есть на 12% выше уровня 2020 года.
Ипотечные аппетиты рязанцев увеличились не только из-за льготных ставок по кредитам, введенных государством в июле 2020 года, но и из-за резкого скачка цен на вторичное и первичное жилье. Возросший спрос быстро поднял квадратный метр на новую высоту. Например, купить однокомнатную квартиру менее чем за 2 миллиона рублей можно лишь в единичных жилых комплексах, строящихся в областном центре.
«По итогам 2021 года смело можно говорить о 15- 20-процентном повышении цен на первичном и вторичном рынках Рязани», — считает генеральный директор группы компаний «ЕДИНСТВО» Антон Воробьев.
«В сегменте новостроек средняя стоимость квадрата по большинству объектов уже превысила психологическую отметку в 70 тыс. рублей за квадратный метр».
Ускорители спроса
Столь стремительное подорожание связано не только с льготной ипотекой, но и с ощутимым ростом цен на стройматериалы и новой схемой продажи жилья через эскроу-счета. Девелопер во время строительства не имеет доступа к деньгам дольщиков, а финансирует возведение дома через банковские кредиты.
«За 2021 год средняя стоимость вторичного жилья в Рязани увеличилась на 21%. В конце декабря она составила 64 000 рублей за метр. На рынке новостроек цена выросла на 19%, достигнув 68 000 рублей, — поясняет маркетолог-аналитик УК «Центральное агентство недвижимости» Дмитрий Малашкин.
Эксперты полагают, что в следующем году цены могут еще вырасти, учитывая рост инфляции, недавнее повышение ключевой ставки ЦБ и возможное увеличение стоимости стройматериалов.
«Цены на первичном рынке могут увеличится на 10-15%, если спрос будет составлять 70-80% к уровню 2021 года. А при нынешнем объеме предложения вероятность уменьшения стоимости первичного жилья пока крайне мала», — полагает Антон Воробьев.
Сейчас на территории Рязани возводится 47 жилых комплексов. При стабильно высоком спросе уже ближе к концу нынешнего года возможно уменьшение объемов предложений. По данным единого ресурса застройщиков ERZRF.RU, по состоянию на октябрь 2021 в Рязанской области общий объем строительства составлял 1 миллион 206 тыс. кв. м, из которых 523, 2 тыс. кв. м запланировано к вводу в эксплуатацию на 2022 год, а на 2023 год прогнозная цифра почти вдвое меньше — 266, 2 тыс. кв. м. В таких условиях рост цен на новостройки неизбежен даже в случае возможной отмены программы льготной ипотеки в июле 2022 года.
Игры с металлом и процентами
Если говорить о растущей стоимости строительных материалов, то федеральное правительство пытается регулировать ее административными методами.
С 1 января 2022 введены новые экспортные пошлины на лом черных металлов, которые, по мысли авторов постановления, должны затормозить цены на некоторые стройматериалы. Но о последствиях этой меры говорить пока рано.
«Быстрое увеличение стоимости жилья вновь помогло стать недвижимости выгодным инструментом вложения денег по сравнению, например, с банковскими депозитами», — считает эксперт в сфере ипотечного кредитования Олег Сычев.
«Этот фактор также влияет на спрос, пусть и в не такой степени, как кредитный бум и рост цен на стройматериалы. Что же касается вторичного жилья, то предпосылок для снижения его стоимости я не вижу, даже несмотря на высокие кредитные ставки, которые сейчас стали двузначными. Многие продавцы таких квартир нацелены на покупку активно дорожающей «первички» и пока не готовы сбросить устраивающую их цену».
Наши эксперты сходятся во мнении — ждать снижения цен на жилье в Рязани и области в этом году не стоит, а насколько быстро рынок откликнется на коррекцию ипотечных ставок и стоимости стройматериалов, станет понятно уже предстоящей весной.