По итогам трех кварталов этого года Рязань вошла в пятерку российских городов с наивысшими темпами роста цен на первичное жилье. Исследование провел сайт «». Он проанализировал данные 70 крупных городов, в 22 из них стоимость квадратного метра снизилась.
По состоянию на конец сентября средняя цена квадрата на первичном рынке Рязани оценивалась в 96,5 тысяч рублей, а средняя стоимость квартиры — в пять млн 322 тысяч рублей. Таким образом, квартиры в новостройке подорожали за девять месяцев на 31,4%. Быстрее новостройки прибавляли в весе только в Чите, Барнауле и Владикавказе.
Либеральная ипотека
Впечатляющий рост цен на жилье начался еще в прошлом году. По данным Центрального агентства недвижимости, с июля 2021 по июль 2022 года стоимость вторичного жилья в Рязани выросла на 30%, до 80 028 рублей за квадратный метр, а новостройки подорожали на 60% — до 91 532 рублей за квадратный метр.
Главных факторов несколько: инфляция, внешнеполитическая ситуация, а также доступная ипотека и рост цен на стройматериалы. В апреле 2022 года количество выданных займов в Рязанской области снизилось в четыре раза по сравнению с мартом, но с мая жители снова пошли в банки. Рынок ипотеки лихорадило, но колебания спроса не заставили застройщиков снизить цены.
Благодаря поддержке банков у девелоперов нет проблем с финансированием строек и даже спад продаж сейчас не так опасен, как несколько лет назад. «Судя по нашей практике с помощью ипотеки покупается до 90% квартир в строящихся квартир», — рассказал РЗН. инфо генеральный директор группы компаний «ЕДИНСТВО» Антон Воробьев. Немалую часть в этом объеме составляют займы, выданные с минимальным первоначальным взносом и по низкой процентной ставке до 1% годовых.
Такие предложения есть практически у всех крупных девелоперов Рязани. Это скорее маркетинговый ход. По оценке Банка России, к августу средняя ставка по ипотеке упала до 3,7%. Приобретаемая на таких соблазнительных условиях квартира- в общем-то дорогое удовольствие, ведь все свои риски банки и застройщики включили в конечную стоимость продукта.
«Для клиентов очень важен размер ежемесячного платежа и возможность регулярно вносить его, — считает Антон Воробьев. — Если цифра устраивает покупателя, финальная стоимость жилья его уже не пугает».
Центробанк обороняется
Популярность таких дешевых кредитов беспокоит российский Центробанк. ЦБ, опасаясь резкого увеличения количества неплатежеспособных заемщиков с 1 декабря, собирается ввести для банков повышенные надбавки на ипотеку по сверхнизким ставкам или применить прямые ограничения на выдачу. Летом на такую ипотеку «от застройщиков» приходилось две трети выдачи в сегменте нового жилья.
Кроме, того Банк России предложил подробнее информировать заемщиков об ипотеке по сверхнизким ставкам — например, включать сведения о переплате заемщика (комиссии получаемой банком от застройщика) в кредитный договор и расчет полной стоимости кредита.
Если эти намерения обретут силу закона то, среди покупателей существенно возрастет спрос на льготную ипотеку от государства, выдача которой пока продлена до 1 января 2022 года.
Напомним, что с 1 мая базовая ставка по ней снижена с 12% до 9%, причем банки, благодаря собственным возможностям, предлагают кредиты по этой программе под 5,5-7% годовых. Получить льготную ипотеку можно на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства. Максимальный размер кредита для нашего региона — шесть млн рублей. Этих денег с учетом первоначального взноса хватит чтобы приобрести большинство предлагаемых рязанскими застройщиками квартир эконом и комфорт-класса.
Прогнозы с поправками
Что будет с ценами на жилье до конца года, прогнозировать достаточно сложно. «До конца года не исключено небольшое снижение стоимости из-за сокращения спроса. Цены скорректируются в пределах 3%, — считает директор по маркетингу Центрального агентства недвижимости Римма Шабанова. — Уменьшение стоимости квадратного метра может пройти за счет разницы между ценой предложения (цена лота на старте продажи) и ценой сделки (фактическая цена, по которой прошла сделка)».
Антон Воробьев допускает рост в 3-5% на первичное жилье, делая поправку на внешнеполитические факторы, возможный спад интереса к ипотеке на фоне частичной мобилизации и удорожание некоторых групп строительных материалов.
«Льготные кредиты с государственной поддержкой по прежнему востребованы, да и предложения ЦБ ограничить выдачу займов по сверхнизким ставкам пока не реализовано, — считает эксперт в сфере ипотечного кредитования Олег Сычев. — Как показали весна и лето этого года, даже снижение спроса на ипотеку не оказало фатального влияния на рост цен первичного жилья. Явных предпосылок для заметного снижения цен на рязанские новостройки до конца года я не вижу».
Эксперты сходятся во мнении, что доступность жилья в ближайшие месяцы будет зависеть от того, как участники рынка- банки, застройщики, покупатели адаптируется к сегодняшним экономическим реалиям.