С 1 января 2017 года в силу вступили поправки в закон о защите прав дольщиков. Изменения предусматривают дополнительные требования к застройщику и повышают открытость строительства.
О реализации закона в Рязанской области, о удорожании первичного жилья и о причинах ухода из ГК «Единство» нам рассказал Евгений Коковин.
Напомним, в пятницу, 3 февраля, он покинул пост гендиректора крупной строительной компании региона.
Евгений Валентинович, расскажите, что означают новые поправки в законе о защите прав дольщиков?
Изначально 214 закон был создан, чтобы дольщики не попадали в ситуацию, когда, заплатив деньги за жилье, они оказывались обманутыми. На сегодняшний день, с учетом многочисленных изменений, его было вполне достаточно, чтобы дольщики чувствовали себя защищенными. Однако, для большей надежности, как тогда казалось законодателям, в 2014 году появился еще один инструмент защиты в виде страхования гражданской ответственности застройщиков от неисполнения обязательств по передаче квартир участникам долевого строительства.
Экспертное сообщество на протяжении длительного времени доказывало, что он не решит ту задачу, которую перед ним ставят и время это подтвердило.1 мая 2016 года Владимир Путин констатировал, что страхование себя не оправдало, что нужно искать новые механизмы защиты. Тогда Министерство строительства и ЖКХ РФ предложило создать государственный компенсационный фонд. Это своего рода единый кошелек, из которого средства будут направляться на достройку объекта в случае банкротства застройщика в любой регион страны.
«Изначально 214 закон был создан, чтобы дольщики не попадали в ситуацию, когда, заплатив деньги за жилье, они оказывались обманутыми»
В законе прописано, что фонд начнет свою деятельность с 1 января 2017 года, и если застройщик будет регистрировать первый договор долевого участия после этой даты, он будет обязан произвести обязательное отчисление в размере одного процента в компенсационный фонд. Однако в московских кругах не утихают разговоры о том, чтобы размер обязательного отчисления в компенсационный фонд был величиной не постоянной, а рассчитывался по определенной методике, которая утверждается правительством РФ. И размеры отчисления в фонд могут возрасти до 3-5%.
Предполагалось, что внедрение компенсационного фонда придет на смену обязательному страхованию. Однако, этого не случилось. Соотвествующие поправки в законодательство приняты не были и получается, что застройщик, решивший строить дом с привлечением средств дольщиков после 1 января 2017 года, обязан платить и в компенсационный фонд, и страховать свою гражданскую ответственность, либо вступать в общество взаимного страхования, либо обеспечивать свою ответственность банковским поручительством.
Самое сложное то, что в новом законе много вопросов, неоднозначных толкований и противоречий. Все это затрудняет, если не парализует работу с учетом новых поправок. Авторы этого закона признали, что компенсационный фонд начнет выполнять свое предназначение не раньше весны, да и по механизмам реализации закона ясность наступит не раньше.
Что делать до весны застройщикам?
Тем, кто не спешит — целесообразно подождать. Дома, которые продавались до 2017 года, могут продолжить строится по старым законам и требованиям. Проблемы возникнут у тех, кто не успел зарегистрировать в Росеестре первый договор долевого участия до 1 января 2017 года. Они не могут привлекать деньги дольщиков и продавать квартиры в рамках нового закона.
«Дома, которые продавались до 2017 года, могут продолжить строится по старым законам и требованиям»
Формально они могут строить жилье, но либо за собственные деньги, либо за счет кредитных ресурсов в банке.
Как правило, собственных денег строительным компаниям не достаточно, а брать кредиты — это дорого. В этом случае цены на квартиры будут выше, и возникнет вопрос востребованности такого жилья на рынке. Некоторые застройщики, оказавшиеся в такой ситуации могут не выдержать
Более крупные компании будут скупать мелкие?
Не исключено. Этот процесс уже идет. Мелкие застройщики продают свои активы, площадки, право на строительство более крупным. По стране это уже повсеместная практика.
Есть ли в Рязани такие компании, которые смогут строить жилье на собственные средства?
Думаю что вряд ли. По стране от 80 до 90% всего индустриального жилищного строительства ведется за счет дольщиков и Рязанская область не исключение. Остальная часть приходится на бюджетное строительство.
«По стране от 80 до 90% всего индустриального жилищного строительства ведется за счет дольщиков и Рязанская область не исключение»
Остаются ли риски для дольщиков после принятия новых поправок?
Риски все равно остаются. Взять, например, тот же компенсационный фонд, расчетный счет которого уже опубликован. Боюсь, что ни фонд, в том варианте, в каком предполагается его функционирование, ни контролирующие органы на местах, не смогут выполнять тот объем работы, который сейчас выполняют страховые компании. Сейчас страховые компании очень предметно, серьезно проверяют застройщиков, потому что они рискуют собственными деньгами. Новые поправки предполагают, что каждый застройщик страны, решивший привлекать денежные средства дольщиков на строительство жилья, обязан заплатить взнос в компенсационный фонд. К чему это может привести в отсутствии должного контроля за застройщиком? Это может спровоцировать недобросовестных застройщиков заниматься обманом и намеренно замораживать строительство жилья. Есть и другие риски, и они достаточно существенны.
Есть ли плюсы у поправок в новый закон?
Безусловно есть. Для участников долевого строительства это существенное подспорье.
К застройщикам ужесточаются требования в части открытости, предоставления большего объема информации, чего прежде никогда не было. Теперь каждый должен иметь свой сайт, на котором должна быть опубликована проектная декларация по новой форме. Если в 2016 году проектную декларацию для среднего дома можно было разместить на 9 страницах, то теперь она займет — 125.
«К застройщикам ужесточаются требования в части открытости, предоставления большего объема информации, чего прежде никогда не было»
Поправки предполагают формирование единого реестра добросовестных застройщиков, в котором будет много информации о его финансовой устойчивость, надежности, опыте и проблемах. Для дольщиков плюсы, конечно, есть.
На кого возложена реализация поправок в Рязанской области?
В Рязани — это министерство строительного комплекса региона. У них сейчас сложная ситуация, ведь механизма реализации закона еще нет.
Многие толкуют требования закона по-разному. Нужны нормативно-правовые акты, которые до сих пор отсутствуют. Для того чтобы не делать ошибок и не наломать дров — нужно выждать, чтобы разобраться и понять: что и как нужно делать.
Сколько строительных компаний области смогут соответствовать новым требованиям?
Я думаю, что многие. Однако не исключаю, что будут и другие примеры.
Стоит ли ждать увеличения стоимости на первичное жилье?
Возрастание стоимости ожидаемо. На протяжении длительного времени цена на жилье в регионе падала, и у многих застройщиков она опустилась до себестоимости. В Рязани по сравнению с 2014 годом цены у отдельных застройщиков упали на 5% и более. Доходы упали, поэтому стоимость жилья будет расти.
«В Рязани по сравнению с 2014 годом цены на первичное жилье у отдельных застройщиков упали на 5% и более»
Если же будет введен обязательный платеж в компенсационный фонд в пределах 3-х процентов да с учетом кредитных ресурсов по рыночным ставкам, то себестоимость квартир, по мнению аналитиков, увеличится еще на 6%. В конечном итоге все это отразится на клиентах. Все финансовые нагрузки защитных механизмов лягут на плечи дольщиков.
Евгений Валентинович, по какой причине покинули пост гендиректора ГК «Единство»?
Это решение было обоюдным. Компания сейчас находится в стадии оптимизации: изменения структуры и повышения эффективности работы. Рассуждая о дальнейшем развитии «Единства» наши мнения с учредителями разошлись. По моему мнению, компания должна развиваться и двигаться к успеху, опираясь на основу, заложенную в предыдущие годы. Учредители «Единства» посчитали, что вектор развития нужно корректировать. Они были убеждены в своей точке зрения. Мне было сложно согласится с теми вещами, которые формулировались, поэтому было правильно покинуть пост руководителя.
«Если ты не согласен с предложенными задачами, то ты не сможешь их реализовывать»
Если ты не согласен с предложенными задачами, то ты не сможешь их реализовывать. Мы расстались, поблагодарив друг друга за работу.
Можете подвести итоги 7,5 лет вашей работы?
Этот этап в моей жизни был очень интересным и важным для меня. Я благодарен судьбе, что за 7,5 лет мне удалось познакомится с очень интересными и значимыми людьми, специалистами из разных отраслей и секторов экономики.
За это время компания достигла хороших результатов. С 2010 года все основные показатели, по которым мы оценивали нашу деятельность, только росли. Как итог — 2016 стал самым лучшим годом за все 10 лет существования компании «Единство».
«2016 стал самым лучшим годом за все 10 лет существования компании «Единство»
Компания стала заметна и на федеральном уровене. Я думаю что, нам не стыдно за нашу работу.
Самое главное — удалось сформировать работоспособный коллектив.
Система отлажена достаточно хорошо, и отсутствие гендиректора на время отпуска, например, никак не сказывается на качестве. Все знают как разобраться с внештатными ситуациями и какие решения принять. У компании очень хороший потенциал, она обречена на успех, и я думаю, что так и будет.
Продолжите ли работу в этой сфере?
Было интересно. Мне нравилось работать над решением сложных задач. Многие из них приходилось решать вне региона. В ходе обсуждения законопроектов, приходилось принимать участие в заседаниях комитетов Госдумы и Совета Федерации РФ. В прошлом году меня избрали в Совет национального объединения застройщиков- там работа кипит постоянно.
«Я не думаю, что далеко уйду от этой сферы деятельности, хотя не исключаю этого»
Я не думаю, что далеко уйду от этой сферы деятельности, хотя не исключаю этого.
Сейчас нужно заняться домашними делами, немного отдохнуть, а потом уже подумать чем заняться. Дел много, поэтому сложа руки сидеть я не буду.