Когда мы оплачиваем жилищно-коммунальные услуги, то вполне резонно рассчитываем, что внесенные деньги сразу же будут работать на наш комфорт. Вода, электричество, тепло и газ, как правило, в квартиры поступают бесперебойно. Подъезды и дворы худо-бедно убираются и благоустраиваются. Правда далеко не всегда специально нанятые для этого люди делают свою работу качественно и регулярно.
Но в квитанции о квартплате есть раздел, где выполнение обязательств можно ждать три, пять, пятнадцать и даже 20 лет. Как вы, наверное, догадались, речь идет о взносах на капитальный ремонт многоквартирного дома. Напомним, сейчас для рязанцев месячный платеж составляет 11,65 рубля за квадратный метр.
Такой разброс в сроках предполагаемого ремонта связан с тем, что в зданиях, построенных в последние 20-30 лет, реконструкция ключевых элементов (кровли, коммуникаций, лифтов) запланирована только спустя несколько десятилетий после сдачи объекта.
Но нередко случается, что ремонт этих жизненно важных систем нужно делать срочно, как, например, в доме № 15 на улице Горького в Рязани, где течет крыша. Там вода заливает все этажи с девятого по первый, а капремонт кровли запланирован лишь на 2029-31 годы.
РЗН. инфо вместе с экспертами разбирался, как ускорить капремонт в многоквартирном доме и при каких условиях эту идею можно оперативно воплотить в жизнь.
Фонд провального ремонта
Первый, вполне логичный способ — обратиться в фонд капитального ремонта Рязанской области с просьбой пересмотреть дату намеченных работ. Увы, даже если соблюсти все формальности и провести техническое обследование требующих ремонта элементов, созвать общее собрание, написать и отправить официальное обращение в уполномоченную организацию — шансов на скорое решение проблемы не очень много. Одна из главных причин — сложная ситуация в самом региональном фонде капремонта.
Еще в конце 2023 года губернатор Павел Малков сообщил, что оценивает деятельность фонда как неудовлетворительную, так как не выполнена существенная часть запланированных на год работ.
По данным, которые мы получили в ответ на официальный запрос редакции, за 2023 год сорваны сроки по приведению в порядок более чем 150 многоквартирных домов. При этом показатель собираемости платежей от населения за 2023 год составил 95,25%.
В середине февраля стало известно, что за 2023 год прокуратура Рязанской области возбудила семь уголовных дел в сфере капремонта многоквартирных домов.
А в ходе недавнего отчета перед депутатами областной думы Павел Малков вновь «прошелся» по этой организации:
«Работа фонда была организована отвратительно. Большая часть запланированных работ не выполнена. Предыдущее руководство с поставленными задачами не справилось. Раньше в фонде действовала схема, по которой оплата услуг подрядчика осуществлялась в течение 700 дней после выполнения работ. Я такого нигде не видел. Теперь предстоит выполнить объем прошлого года и задачи текущего года».
Фонду сейчас не до жиру, и включить в план дополнительные дома, если учесть, что по сотням зданий работы так и не выполнены, его руководители вряд ли смогут.
Второй способ быстро привести дом в порядок — сделать ремонт за счет денег собственников, чтобы эти платежи потом были зачтены в счет ежемесячной платы за эту услугу, по согласованию с фондом. Теоретически это возможно, но как показывает общероссийская практика, серьезные трудности начинаются уже на этапе сбора денег, так как далеко не все владельцы квартир готовы единовременно внести по несколько десятков тысяч рублей. Более того, неудобства от аварийной кровли или сломанного лифта на себе ощущают далеко не все.
Счет особого назначения
Третий способ — перестать копить деньги в фонде капремонта и открыть специальный счет, куда будут скапливаться все деньги, которые собственники ежемесячно платят за эту услугу. Такие вопросы решаются на общем собрании собственников. Решение в течение пяти дней отправляют в фонд. Через год оно вступает в силу.
В течение пяти дней после вступления решения в силу фонд вычислит, сколько денег накопил дом, и переведет эту сумму на спецсчет. Владельцу счета, в роли которого выступает обычно ТСЖ или управляющая домом компания (УК), дадут документы о перечислениях и долгах. Деньги со счета можно тратить сразу же. Главное, чтобы их было достаточно для капремонта.
Решение о начале капремонта также принимается общим собранием собственников. Для этого необходима поддержка более 50% собственников. В документе указываются: вид работ, сроки проведения ремонта, источники финансирования, наименование банка — держателя счета, уполномоченное лицо. На собрании необходимо утвердить смету расходов.
«Жильцы каждого многоквартирного дома вправе решить: перевести деньги на спецсчет или оставить свои отчисления в фонде, — поясняет директор управляющей компании „Вертикаль“ Анна Королева. — Специальный счет обычно обслуживает УК. Но если денег на нем для капитального ремонта недостаточно, то ни фонд, ни госструктуры ничего доплачивать не будут. Если средств, переведенных на специальный счет, хватает для ремонта, то собственники квартир на общем собрании выбирают подрядчика и затем, созвав новое собрание, принимают выполненные работы.
На практике все сложнее. Очень многие жильцы инертны и безынициативны или, как говорил классик, ленивы и нелюбопытны. Они даже не всегда различают такие понятия, как содержание жилья и капитальный ремонт. Людей, если проблема не коснулась их квартиры или личных нужд, очень сложно мобилизовать даже прийти на общее собрание собственников, не говоря о контроле за проводимыми работами. Поэтому грамотная работа со средствами специального счета во многом зависит от профессионализма управляющей компании или ТСЖ».
«Переход на специальный счет — процесс сложный и ответственный, — подчеркивает генеральный директор управляющей компании „Интерстройсервис“ Юрий Корчагин. — Он требует соблюдения жестких законодательных норм и накладывают особую ответственность, как на собственников, так и на управляющую компанию, которая и руководит процессом капремонта на деньги жильцов. Провести обследования проблемной части дома (лифта, кровли, коммуникаций), выбрать подрядчика, следить за выполнением работ и принять их у подрядчика собственникам самостоятельно будет сложно».
Обратный процесс возможен
Получается, что перед переходом на специальный счет надо четко понимать, на какие цели будут тратиться деньги и сколько будет стоить такой ремонт.
Заметим, что при формировании фонда капремонта на специальном счете собственники совместно с управляющей компанией или ТСЖ будут сами определять сроки проведения работ. При этом они обязаны организовать ремонт не позднее сроков, которые определила региональная программа. Если денег недостаточно, то владельцы жилья должны на общем собрании принять решение об увеличении ежемесячного взноса или об определении дополнительного источника финансирования (заем, кредит и прочее).
Если в доме, где открыт спецсчет, собираемость взносов на капитальный ремонт составляет менее 50% от начисленной суммы, то дом по решению властей могут вернуть в ведение фонда капремонта. Если собственники, формирующие фонд капремонта на спецсчете, не успевают провести ремонт в своем доме в сроки, указанные в региональной программе, то их дом также переходит под юрисдикцию фонда.