Жители домов №№ 67 и 69 на Касимовском шоссе уже более 45 дней живут без горячей воды. К одному из домов пристроена котельная, которая обслуживает оба здания. При этом юридически она не является общедомовым имуществом. Котельная находится в собственности у прошлой управляющей организации, от сотрудничества с которой жильцы отказались еще в 2023 году, — именно это товарищество собственников и отключило подачу горячей воды в дома.

Рязанцы утверждают, что ответственные службы их бросили на произвол судьбы, а котельная, как выяснилось, находится едва ли не в предаварийном состоянии. Жители опасаются, что к началу отопительного сезона вопрос не решится, и они останутся без тепла в квартирах зимой. В ситуации разбиралась журналист редакции РЗН. инфо.

"Как в концлагере"

24 июня активист дома Александр показал, в каком состоянии находится здание котельной, — обшарпанные стены и разбитое стекло. Жильцы надеются, что в ближайшее время ее смогут привести в порядок, так как в самих домах проводится капремонт фасадов и крыши.

На встречу пришли и другие жильцы дома, которые рассказали историю своих мытарств. По их словам, корень всех проблем кроется в многолетнем конфликте между жильцами и бывшей управляющей организацией.

Вечером 12 мая на подъездах появились объявления об отключении горячей воды. Пояснений о причинах отключения на них не было. Следующим утром рязанцы начали задавать вопросы. Сначала им сказали, что это профилактическое отключение на две недели, но по сей день воды нет.

«Нами управляло ТСЖ «Три богатыря». Еще в 2023 году мы перешли в новую управляющую компанию ООО УК «Эталон62″", — поделились жители.

Несмотря на это, старое ТСЖ до сих пор не передает местную котельную новой УК.

Местный активист Александр, рассказал, что котельную построили в 1999 году и изначально она обслуживала только один жилой дом — № 67. В 2005 году ее передали по акту в собственность ТСЖ без проведения общего собрания собственников, выяснил рязанец.

«Здание построили, потом ее передали в ТСЖ «Три богатыря». С тех пор 20 лет котельную эксплуатировали и в хвост, и в гриву, не вкладывая в нее ни копейки», — считает он.

Жильцы утверждают, что все эти годы оборудование якобы не ремонтировалось должным образом, а средства, которые собирали на его обслуживание, «оседали в карманах управляющих домом».

Ситуация усугубляется тем, что официальные инстанции перекладывают ответственность за решение проблемы друг на друга. Как следует из ответа от Государственной жилищной инспекции Рязанской области, ведомство проводит внеплановую проверку по факту отключения горячего водоснабжения, однако реальных действий по принудительной передаче объекта не предпринимается.

В прокуратуре признают, что котельная является общим имуществом собственников, но указывают на необходимость судебных разбирательств для признания права собственности.

«Жилищная инспекция нас кидает в прокуратуру, прокуратура нас кидает обратно в жилищную инспекцию. И это длится с мая месяца», — возмутилась Екатерина.

По словам активистов, в домах живут многодетные семьи, ветераны, пенсионеры, которые особенно тяжело переносят отсутствие горячей воды.

«Не живем, а выживаем. Как в концлагере», — описала ситуацию другая жительница дома № 67 Мария.

Переплата 300%

Финансовая сторона вопроса вызывает у жителей не меньше возмущения, чем техническое состояние котельной. Александр поделился с РЗН. инфо, что он платит за отопление в разы больше, чем якобы того требуют фактические затраты. По его подсчетам, переплата составляет около 300%. Другие жители домов в подтверждении слов показали свои платежки за ЖКХ.

«Вот у меня двушка, 59 квадратов, должна платить 1,5 тысячи. Я плачу почти шесть», — рассказала Мария.

По словам жителей, механизм этой переплаты кроется в юридическом статусе оборудования. Они пояснили, что, когда котельная оформлена, как общедомовое имущество собственников, тарифы рассчитываются по 354 постановлению правительства РФ. В этом случае плата начисляется исходя из фактических затрат на газ и электричество, которые ушли на производство тепловой энергии.

Однако, поскольку котельная не была признана общедомовой собственностью, а принадлежала ТСЖ, жители были вынуждены платить по максимальным городским тарифам, установленным для потребителей теплосетей.

«Тарифы при своей котельной такими быть просто не могут», — уверен Александр.

Именно из-за того, что люди годами не могли доказать свое право на объект, им выставляли счета так, будто тепло поставляла сторонняя городская организация, а не их же собственное оборудование.

Ситуацию усугубляло и отсутствие коммерческого учета. Как указано в коллективном обращении жителей, до апреля 2026 года не был установлен и поставлен на коммерческий учет узел учета холодной воды, поступающей в котельную для последующего обогрева.

Из-за этого, по словам рязанцев, люди вынуждены были фактически платить за одну и ту же воду дважды: первый раз по строке холодного водоснабжения для нужд дома, а второй раз — в составе завышенного городского тарифа за отопление и горячую воду.

Кроме того, активисты отмечают, что счетчики на электроэнергию и газ в самой котельной были с давно просроченной поверкой, что также не позволяло точно учитывать реальные затраты на производство тепла.

Жильцы утверждают, что завышенные тарифы были утверждены с нарушениями, так как общие собрания собственников не проводились. При этом в Государственной жилищной инспекции находятся протоколы с подписями жильцов от 2005 и 2011 годов.

«Я ездил в ГЖИ, они мне показывают две бумажки с якобы протоколами собрания собственников. Помимо того, что собраний собственников не было, проценты сходятся, хотя площади домов совершенно разные. Ну, не бывает чудес, чтобы за шесть лет два разных дома проголосовали абсолютно одинаково. Хотя бы на коленке посчитали бы квартиры, хоть разные бы цифры нарисовали», — возмущается Александр.

Два протокола собрания собственников за 2011 и 2005 год. В выделенных частях и там и там в документах указаны одинаковые проценты проголосовавших: «Предложено утвердить тариф на отопление в размере установленном для потребителей МП «РМПТС» Голосовали: «За» 2816,4 (80,9 процента); «воздержались» 337,4 (9,7 процента); «против» 325,9 (9,4 процента)». Аналогичные совпадения в процентах есть в голосовании за избрание председателя.

Более того, жители утверждают, что в документах фигурируют подписи людей, которых уже нет в живых.

Рязанка Мария поделилась, что ей приходили платежки с требованиями оплатить долг за отопление, подписанные именем покойного председателя ТСЖ, который умер еще в 2021 году.

«Они присылают документы с инициалами покойника, без печати, без подписей. И по этой бумажке я должна, по их мнению, оплачивать счета», — рассказала Мария.

Война с ТСЖ

Переломным моментом в истории домов стал ноябрь 2023 года, когда жители на общих собраниях проголосовали за переход в управляющую компанию ООО УК «Эталон62″. Приказы Государственной жилищной инспекции Рязанской области №№ 760 и 761 от 17 ноября 2023 года внесли сведения в реестр лицензий об управлении многоквартирными домами.

Однако переход на новую управляющую компанию не принес быстрого решения проблем. Бывшее ТСЖ отказалось передавать техническую документацию и саму котельную новой организации. Начались затяжные судебные тяжбы.

В открытом доступе имеется решение по делу, из которого следует, что суды обязали бывшую управляющую организацию передать техническую документацию на дом № 67. За неисполнение решения суда была предусмотрена судебная неустойка в размере тысячи рублей за каждый день просрочки.

Товарищество пыталось оспорить размер неустойки, ссылаясь на то, что оно не является коммерческой организацией и не получает платежей с 2024 года, однако суд оставил решение в силе.

«Апелляционный суд учитывает то, что суд области снизил размер заявленной судебной неустойки в три раза, то есть до тысячи рублей в день, а применение данной неустойки зависит исключительно от ответчика», — говорится в постановлении.

Несмотря на судебные решения, процесс передачи котельной буксует. По словам жителей, товарищество пошло на хитрость: кадастровый номер котельной был отделен от дома № 67 и присоединен к дому № 69, чтобы создать видимость того, что объект принадлежит другому зданию и не подлежит передаче.

«"Богатыри» отрезают на кадастровой карте котельную прямо по границе с нашим участком и говорят, что теперь это территория дома № 69. Это все произошло, когда жители соседнего дома собирали деньги на постройку собственной котельной, но что-то у них там не срослось по документации, и их присоединили к нашей котельной трубой под землей. Чтобы это все оформить, и сделать вид, что котельную построили, они и изменили кадастровые номера», — поделился Александр.

Скриншот кадастровой карты.

Летом 2025 года представители старого ТСЖ пытались провести собрания, чтобы вернуть дома под свое крыло.

«Они собирались вернуть дом № 69, потому что там есть юрлица. Люди, естественно, не проголосовали, второй раз на эту удочку не клюнули», — рассказал активист.

Теперь новая управляющая компания и собственники помещений вынуждены в судебном порядке доказывать, что котельная является общедомовым имуществом, так как она расположена на общем земельном участке и обслуживает оба дома. Как следует из представления прокуратуры, «котельная и жилые многоквартирные дома № 67 и № 69 по улице Касимовское шоссе расположены в границах земельного участка, являющимся общим имуществом собственников помещений».

4,5 миллиона за ремонт

Чтобы понять реальное состояние оборудования в котельной и аргументировать свою позицию в судах, жители двух домов самостоятельно собрали средства и наняли независимую компанию для проведения аудита. По словам Александра, жители скидывались по 300 рублей с квартиры, чтобы оплатить независимую экспертизу.

Результаты обследования оказались неутешительными. В отчете об обследовании пристроенной котельной, имеющемся в распоряжении редакции, указано 11 критических замечаний. Аудит зафиксировал нерабочий электромагнитный клапан на газопроводе, изношенность запорной арматуры, течи в резьбовом соединении пластинчатого теплообменника и в районе торцевого уплотнения циркуляционного насоса.

Кроме того, обнаружены просроченные сроки поверки манометров, термометров и сигнализаторов загазованности, потрескавшаяся вибровставка и нестабильная работа датчика пламени.

Эксперты отметили необходимость установки расширительных баков, так как их отсутствие приводит к тому, что при одновременном включении горячей воды несколькими жильцами температура теплоносителя резко падает.

Предварительная смета на капитальный ремонт и замену оборудования составила 4,5 миллиона рублей. Пока официального документа нет, его оформления ждет Александр.

Жильцы понимают, что им придется скинуться на ремонт самостоятельно.

По предварительным расчетам активистов, с каждой квартиры, в зависимости от ее площади, потребуется собрать от 20 до 30 тысяч рублей. Для многих семей, особенно с детьми, такая сумма является неподъемной, особенно в преддверии сбора детей в школу.

«Одни не хотят принимать котельную в таком состоянии, другие отдают котельную в плачевном виде. Теперь, скорее всего, итог будет такой, что нам, жильцам, в зависимости от жилплощади квартиры, будет выдан какой-то определенный расчет на сумму ремонта котельной, чтобы хотя бы к сентябрю, когда начнется отопительный сезон, она смогла функционировать», — посетовала Екатерина.

Жильцы уверены, что ремонт должен проводиться за счет средств, которые бывшее ТСЖ годами собирало с них по завышенным тарифам.

«Мы хотим оформить котельную в собственность, сделать нормальные тарифы и починить ее. Но опять же, мы должны сделать это за свои деньги, а потом в планах судиться с «Богатырями». Но я знаю, что будет. Они обанкротятся и создадут новое лицо. То есть мы от них в любом случае ничего не получим», — заключил активист.

Рязанцы рискуют остаться без отопления к осени

Опасения рязанцев связаны с тем, что до начала отопительного сезона остается критически мало времени, а юридические и технические вопросы до сих пор не решены. Жильцы боятся, что если до сентября котельную не передадут им и не отремонтируют, дома рискуют встретить зиму без отопления.

По словам Александра, проблемы с оборудованием возникают регулярно. Зимой 2025 года, при температуре на улице -18°С, один из котлов просто остановился.

«Я понял, что батареи начинают остывать. Звоню сантехнику, он приходит, выясняется, что один котел выключился. Минут за 30 котел запустили. То есть давление упало, батареи еле теплые, воды горячей нет. Если бы второй котел тоже встал, жители бы просто замерзли, потому что трубы было бы при такой температуре не отогреть», — рассказал рязанец.

Фотография от 2025 года.

Жильцы вынуждены использовать электрические обогреватели. Екатерина поделилась, что в ее квартире, которая находится в самом углу дома, проблемы с отоплением ощущаются сильнее всего.

«Любые изменения в котельной моя квартира чувствует первой. Потому что я на высоте и в самом углу», — рассказала Екатерина.

По ее словам, зимой бывали случаи, когда ТСЖ якобы намеренно отключало отопление по пятницам вечером, чтобы в выходные не работать. Об этом она писала мэру в комментариях на странице в соцсетях. Власти выезжали на место несколько раз, под их присмотром отопление включали, но потом ситуация повторялась.

«Руководство управлений сменилось, и они снова начали баловаться. Зимой мы оставались без тепла. Сейчас мы без горячей воды. Батареи едва тепленькие были, вода еле-еле, горячей не назовешь», — рассказала Мария.

В котельной отсутствует необходимое резервное оборудование. Как утверждают активисты, изначально в ней по проекту было предусмотрено три котла (два основных и один аварийный), но позже один из них исчез.

Жильцы опасаются, что новая управляющая компания может отказаться принимать объект в таком состоянии, а бывшее ТСЖ уже самоустранилось от любых обязательств. По словам рязанцев, большинство жильцов в чате дома уверены, что до того момента, пока они не оформят котельную на себя, никто ничего делать не будет.

«Потому что «Богатыри» теперь от этой котельной номинально отказались, вследствие того, что было много неплательщиков. Управляющая компания до сих пор официально котельную не получила», — объяснила рязанка.

Съемщики бегут

Проблемы с инфраструктурой домов отпугивают не только собственников, но и арендаторов. История одной из бывших съемщиц квартиры в доме № 69 по Касимовскому шоссе ярко иллюстрирует проблемы, с которыми сталкиваются жильцы.

Девушка, снимавшая квартиру во время учебы в университете, рассказала, что площадь жилья составляла порядка 65 м².

По ее словам, в первые годы проживания — в 2020—2021 годах — с отоплением не было проблем. Зимой в квартирах было настолько жарко, что приходилось открывать окна и перекрывать батареи.

Однако со временем ситуация кардинально изменилась. В 2021 году топить стали хуже, были постоянные аварии. Девушка вспомнила, что в доме постоянно возникали протечки. Однажды соседка с первого этажа сообщила, что ее топят.

«Мы вместе тоже смотрели, проверяли, нигде у нас протечки не было. Приезжал сантехник, тоже не нашел протечку. То есть это по любому что-то внутри дома», — поделилась девушка.

По ее словам, деревянные полы между этажами промокли настолько, что их пришлось менять. После этого она съехала.

«Ремонт за счет бюджета невозможен»

Дозвониться до товарищества собственников журналист РЗН. инфо не смогла. 25 июня диспетчер сообщила, что руководитель находится в отпуске до 30 числа. Однако 30 июня по телефону ответила та же сотрудница, пояснив, что начальник бывает на месте редко и на момент звонка находится в суде.

По данным сервиса Rusprofile, ТСЖ «Три Богатыря» работает в Рязани с 2011 года. Финансовые показатели в 2025 году продемонстрировали резкий спад: выручка упала на 42% и составила всего 19 тысяч рублей, а чистая прибыль снизилась почти на 38%. При этом за плечами товарищества числится целая сеть связанных структур с похожими названиями (ТСЖ «Три Богатыря-2, -7» и другие), одно из которых уже ликвидировано.

В арбитражных судах и судах общей юрисдикции накопилось как минимум 15 дел, где товарищество преимущественно выступает ответчиком по спорам с ресурсоснабжающими организациями и в сфере защиты прав потребителей.

Согласно данным ФГИС «Единый реестр проверок» Генпрокуратуры РФ, в поле зрения надзорных органов попала газовая котельная товарищества, расположенная на Касимовском шоссе. Еще в течение 2017-2018 годов по итогам проверок инженерам ТСЖ выдали предписания устранить нарушения. Суть претензий касалась критического состояния опасного производственного объекта.

Как следует из материалов проверок, руководство ТСЖ не провело необходимые организационно-технические мероприятия для продления срока безопасной эксплуатации самого здания котельной, котлов, дымовой трубы и газопроводов. Предельные сроки дальнейшей работы оборудования просто не были установлены.

Помимо этого, инспекторы выявили отсутствие специальных журналов учета аварий и инцидентов, а также неутвержденные регламенты по их расследованию. Одним из самых опасных фактов стала непроведенная метрологическая поверка сигнализатора загазованности на метан.

В новой управляющей компании домов трубку также не взяли, но, по словам жителей, ее представители идут на контакт и намерены решить проблему с котельной через суд.

Редакция направляла в надзорный орган ряд вопросов, чтобы выяснить, какая организация осуществляет управление, кому принадлежит котельная, как долго и по каким причинам нет горячей воды, сколько пользователей остаются без ресурса.

РЗН. инфо интересовало состояние оборудования, процент износа, стоимость и сроки возможного ремонта, а также результаты предыдущих проверок товарищества и реальные ли опасения жителей, что вопрос не решится до зимы.

Однако в официальном ответе Госжилинспекция на часть из них отвечать не стала, ограничившись констатацией факта о внеплановой проверке.

«Управление многоквартирными домами №№ 67, 69 по Касимовскому шоссе осуществляет ООО УК «Эталон62». Поставщиком горячего водоснабжения является ТСЖ «Три Богатыря»», — написали в ГЖИ.

Внеплановая проверка проводится по факту отсутствия ресурса на основании обращений граждан.

Более подробный комментарий предоставила администрация города. В мэрии рассказали, что до декабря 2023 года оба дома входили в состав товарищества и получали ресурсы от локальной котельной. Затем, по предписаниям надзорного органа, здания передали в управление компании «Эталон62″.

"Котельная не передана в муниципальную собственность и никогда не находилась в собственности муниципалитета. Проведение ремонта за счет бюджета невозможно», — написали в мэрии.

По данным горадминистрации, управляющая компания заявляет, что сможет принять объект только после технической оценки оборудования. В самом товариществе утверждают, что по инициативе собственников были привлечены независимые эксперты, и заключение готовится к передаче в управляющую компанию.

Причиной майского отключения в администрации назвали задолженность жителей перед товариществом за коммунальный ресурс.

В профильном управлении мэрии добавили, что обе организации являются самостоятельными субъектами и должны регулировать отношения в правовом поле. Проверять финансы товарищества должна его ревизионная комиссия или аудиторы, а не органы власти.

Все спорные вопросы, касающиеся принадлежности имущества или расчета платежей, стороны вправе решать исключительно в судебном порядке. При этом администрация выступила с инициативой провести совещание, чтобы избежать нарушения прав граждан.