Готовый арендный бизнес предполагает минимум вовлеченности и максимум защиты для капитала (насколько это возможно в случае инвестиций). Суть ГАБ сводится к приобретению недвижимости с целью последующей сдачи ее в аренду. Этот вид инвестиций привлекателен по ряду причин: он обеспечивает регулярный пассивный доход, имеет потенциал роста стоимости и предоставляет возможность диверсифицировать свой портфель.

Ключевые особенности готового арендного бизнеса

Времена, когда вложения в недвижимость считались одним из самых надежных способов инвестирования, не ушли в прошлое. Сменился только фокус: если раньше инвесторы ориентировались на жилую недвижимость, то сейчас на первое место выходит коммерческая.

Рассмотрим ГАБ в разрезе инвестиций в целом. Что должен знать инвестор перед тем, как «зайти» в этот бизнес.

Высокий порог входа

Готовый арендный бизнес обычно требует значительных начальных инвестиций — это, пожалуй, его главная особенность. Качественная недвижимость имеет высокую стоимость, при этом инвестору необходимо также предусмотреть затраты на оценку юридической чистоты объекта, его коммерческой привлекательности и потенциала роста доходности.

Выбор объекта

Качество объекта напрямую влияет на доход инвестора. На что стоит ориентироваться при анализе недвижимости? Важно учитывать локацию: наличие развитой инфраструктуры, транспортной доступности и потока потенциальных клиентов. Не менее существенным является состояние самого здания (чтобы не получилось так, что после покупки всю прибыль придется тратить на модернизацию объекта).

Необходимо оценить также экономические показатели: текущую заполняемость помещений, надежность арендаторов, перспективы бизнеса, под который инвестор планирует сдавать помещение.

Работа с арендаторами

Управление отношениями с арендаторами — ключевая задача любого владельца коммерческой недвижимости. В идеале стоит стремиться к долгосрочным контрактам, чтобы обеспечить стабильность рентного дохода. При этом следует быть готовым к переговорам о пересмотре условий договора, например, в случае изменения экономической ситуации в стране.

Может показаться, что инвестиции в готовый арендный бизнес доступны лишь опытным инвесторам с большим капиталом. Однако это не так. Рассмотрим инструмент, который позволяет инвестировать в ГАБ любому инвестору без специальных знаний и больших накоплений.

Готовый арендный бизнес через форму ЗПИФ

Существует два основных способа инвестирования: прямая покупка объекта и через закрытые паевые инвестиционные фонды. В первом варианте инвестор самостоятельно собирает команду для оценки объекта (если не обладает достаточными знаниями), вкладывает свои средства и далее решает вопросы с управлением объектом.

ЗПИФ — инструмент коллективного владения активами. Коротко о работе ЗПИФ можно рассказать так: компания, специализирующаяся на создании фондов, договаривается о покупке объекта, объявляет о сборе денежных средств, заводит ЗПИФ, затем выкупает объект на деньги инвесторов, заводит его в фонд и в дальнейшем занимается управлением. Владельцами объекта становятся пайщики ЗПИФ.

При такой схеме инвесторы полностью освобождают себя от необходимости управлять объектом: решать проблемы бытового характера, вопросы с арендаторами, госорганами. Потенциальному пайщику нужно лишь самостоятельно оценить, насколько предлагаемая недвижимость подходит под его инвестиционную стратегию.

Какие объекты выбрать для ГАБ

При высокой инфляции и нестабильной экономики эксперты советуют присмотреться к торговой недвижимости. Есть нюанс, который делает этот вид недвижимости более привлекательным с точки зрения сохранения капитала.

В торговле есть такое понятие «розничный товарооборот» (РТО). По сути это то, сколько магазин заработал за месяц. Если цены в стране растут, то РТО тоже растет. Люди экономят, как правило, на крупных покупках и, несмотря на высокие цены, продолжают покупать продукты, товары первой необходимости.

Арендные договоры с ритейлерами часто привязаны к объему РТО: магазины платят процент от доходов. Таким образом, инвесторы получают повышенную доходность и защиту от инфляции.

На покупке объектов торговой недвижимости специализируется компания AKTIVO. Под ее управлением находится 14 фондов с торговыми центрами, супермаркетами в составе.

Вывод

ГАБ станет ценным активом портфеля при правильном подходе к делу. Аренда может приносить постоянный и предсказуемый доход, а управление рисками заключается в тщательном выборе объекта и надежных арендаторов или использовании формы ЗПИФ для инвестиций в недвижимость.