В России из-за очередной волны коронавируса снова отменяют развлекательные мероприятия, запрещают без qr-кодов посещать рестораны, бассейны и спортзалы. Снова единственным местом, где человек чувствует себя в безопасности, становится его дом или квартира.
После первого локдауна россияне пересмотрели свое отношение к загородной недвижимости, по-другому они стали выбирать квартиры. Мир перевернулся, как бы громко это не звучало.
За каким жильем будущее, когда закончится бум на загородную недвижимость, что делать со старыми домами в центре Рязани, готов ли бизнес развивать городскую инфраструктуру, — на вопросы РЗН. инфо ответил основатель девелоперской компании «МАРМАКС» Юрий Юров.
Тренд на долгие годы
— Наша первая с вами встреча прошла в коттеджном поселке. Как вы считаете, будущее за частными домами?
— Сейчас два тренда. Во всем мире люди начали уезжать за город, спрос на загородную недвижимость увеличился.
Второй тренд — люди в городах стали задумываться, что им нужны большие пространства, увеличенный метраж. И снова появился запрос на балконы и открытые террасы. Во многих городах сейчас ограничили свободу передвижения, поэтому стала востребована инфраструктура, которая расположена в шаговой доступности.
На мой взгляд, произошел титанический сдвиг в сознании. Даже когда история с коронавирусом закончится, то она останется в памяти людей, которым сейчас 25-40 лет. Они будут стараться себя обезопасить от повторения такой ситуации.
— Вы поменяли свое видение строительства загородного жилья с приходом коронавируса?
— Так совпало, что мы занимались строительством загородного жилья на протяжении пяти лет, поэтому у нас в идеологии компании кардинально ничего не поменялось. Мы понимали, что с возрастом люди хотят жить ближе к природе, при всей любви к мегаполисам и городской среде. Это естественная потребность. Поэтому мы должны дать такую возможность, создавая качественное загородное жилье.
Жилье повышенной открытости
— Строительство в городской черте для вас отходит на второй план?
— У нас есть проекты, где мы предусмотрели большое количество открытых зон: террасы либо большие балконы. Эти идеи мы пока даже не анонсировали. Проектирование уже было на финише, когда началась пандемия. Коронавирус только подтвердил правильно выбранные решения.
Открытые пространства — это не дешевые решения, если делать их качественно. Многие застройщики поэтому от них уходили. Например, на протяжении долгих лет люди пытались застеклить балконы и лоджии.
В момент, когда начался коронавирус, мы работали над очень большим проектом, где у нас было много открытых пространств и террас, которые мы делали совместно с голландским архитектурным бюро и мы поняли, что попали в точку.
Памятникам- новую жизнь
— Вопрос, с которого хотела начать интервью: как вы оцениваете сегодняшний облик Рязани?
— Если Рязань сравнивать с другими городами, у нее есть свой облик, есть своя ДНК.
Мы в компании все перфекционисты. Смотрим на все критично. Нам хочется сделать лучше. У города есть исторический центр, хорошие объекты, которые надо сохранить. Я думаю, что застройщики это понимают, и мы придем к тому, что у города появится какое-то новое лицо, которое будет соответствовать нашему времени.
— Какая улица Рязани сейчас в наибольшей степени соответствует нашему времени?
— Это провокационный вопрос (улыбается).
— Если вернуться к деревянной Рязани, у нас остались улицы, на которых есть дома. Что с ними делать?
— У меня есть очень четкое понимание относительно исторического контекста. Мы изучали, как это происходит в развитых странах, как это происходит на сегодняшний день в Москве и как это должно произойти у нас.
Если мы говорим об исторической застройке, то часть ее должна остаться. Надо сохранить то, что можно сохранить и то, что представляет историческую ценность. Иногда из-за одного элемента на оконном проеме пытаются спасти или уберечь от сноса старый барак.
Надо очень четко отобрать объекты, представляющие культурно-историческую ценность. Это серьезные ресурсы. В первую очередь, это ресурсы федерального и муниципального бюджетов. Это чаще всего не инвестор. Второй момент. Чтобы историческая застройка жила и существовала, ей нужно придать новую жизнь. Она не может существовать как памятник. Люди должны этой ценностью пользоваться. Так не работает: мы сделали музей из этого дома и сюда сейчас все ходят по билетам.
— Как же тогда?
Способ только один — это реконструкция и придание новой жизни. В Москве достаточно давно запущена программа, по которой отдают памятник за один рубль. Инвестор его восстанавливает. Памятник получает жизнь, он становится офисом, рестораном, кафе. Чем угодно. Он начинает жить в новом контексте. Другого механизма в мире не придумано.
Есть и другая проблема. Не все инвесторы идут и берут себе такие объекты. Потому что объекты находятся, мягко говоря, не в очень хорошем состоянии.
Невозможно сохранить огромное количество объектов. Надо понять, что вот эти, например, пятьдесят зданий в центре города являются важными для сохранения истории и с этими пятьюдесятью зданиями работать.
С точки зрения привлечения инвесторов, это вопрос прозрачности игры. То есть инвесторы готовы прийти, если будет выгода.
— А вы готовы быть таким инвестором? Взять дом, реконструировать его. Хотя бы в теории
— На сегодняшний день не готовы. Мы готовы строить в исторической среде, вписываться в исторический контекст. Нам не безразлично, как будет выглядеть центр.
Мы категорически не хотели бы заниматься с нуля строительством зданий под старину. Нельзя строить старое сегодня, жить вчерашним днем. Каждое здание должно соответствовать своему времени, сегодняшним материалам и запросам. Но вписаться в исторический контекст это было бы интересно.
— И все же почему? Мы же опять возвращаемся к тому, что реконструкция — это в большей степени благотворительность
У нашей компании другой профиль. Если бы мы занимались, предположим, ресторанами, то мы бы взялись. Есть же у нас достойные примеры. Ресторан «Парк», например. Это очень хороший пример.
— Только единичный
— Почему? Есть ликеро-водочный завод на улице Павлова. Объекту придали новую жизнь, и он снова востребован и красив.
Голландское доказательство
— Назовите главные ошибки рязанских застройщиков
— Должен быть единый план развития города. Сейчас власть этим занимается, а в 2000-х годах момент был упущен. Должна быть некая дорожная карта, как город будет развиваться. То есть не должно быть хаотичной застройки.
Рязань на сегодняшний день по высотности входит в топ-5 городов России. Конечно, ситуация не здоровая. Строим по 25 этажей, при этом нельзя, сказать, что остро не хватает земли. Плюс это не комфортно для жителей. Пройдет время, когда люди поживут в этих домах и все поймут. Голландцы уже давно доказали, что в подъезде должно быть не более 50-70 квартир.
— Это сколько этажей?
— Не важно, сколько этажей. Если у вас больше 70 квартир, то это сказывается на психо-эмоциональном состоянии. Раньше были стандартные девятиэтажки, четыре квартиры на этаже.
Смотрите: есть некое сообщество, с которым вы каждое утро здороваетесь. При таком количестве людей вы можете спросить «как дела» и поймете, чем живут эти люди. Присутствует некое добрососедство.
Как только вы заходите за цифру 50-70 квартир, у вас начинается высокая миграция в подъезде. Вы продолжаете у лифта здороваться, но в принципе, вам сложно завести с ними диалог. Вы теряете коммуникабельность. И востребованное добрососедство.
Дом начинается не с квартиры. А со двора, когда вы только начинаете подходить, вы видите знакомых людей, именно в этот момент вы оказываетесь дома, а не когда вы пересекли дверь квартиры или подъезда.
Для европейцев важна сомасштабность проекта. Это ощущение человека относительно зданий вокруг. Приведу пример. Попадаете на улицу Почтовую, там здания в два-три этажа. Очень комфортно. Больше 50% занимает визуальный мир, остальные — земля и здания вокруг вас. Вы об этом не думаете, но вам крайне комфортно, потому что нет нависающих со всех сторон зданий. Если вы попадаете в район, где вокруг здания в 25 этажей и нет световых окон, то, конечно же, в этот момент не комфортно.
— То есть вы против «человейников»?
— Против. Однако высотное строительство — важны для города. В Европе четко руководствуются этим правилом. Должны быть высокие доминанты, это важный элемент современного города. Но здесь я не говорю про массовую застройку.
Незаметные частички комфорта
— То есть вы не считаете, что за высотками будущее?
— Есть две теории. Я считаю, что однозначно плотность застройки в центре города не должна быть низкой. Город считается эффективным, когда работает круглосуточно, когда все объекты проживают круглосуточную жизнь.
Когда утром все уехали из спальных районов, а вечером туда вернулись, соответственно город живет днем, а ночью он спит.
Есть такое понятие, как социальный контроль. Вы когда приезжаете в спальный район, идете по нему вечером, вам страшно. Испытывали когда-нибудь такое ощущение?
— Когда фонари не горят, особенно
— А когда идете по центру города, вам комфортно. Вокруг рестораны и кафе, горит свет. Вы находитесь в поле зрения других людей. Вы их видите, а они вас. И есть ощущение, что вы не одни. В спальном районе эта функция очень сильно уменьшается.
— Важно ли какая плитка рядом с домом, какое дерево посажено?
— Это все очень важно. Это и есть среда. В Рязани есть улицы, на которых хочется находиться, на которых вам комфортно. Среда формируется из разных мелочей. Например, провода на улице. Вы же даже не думаете об этом, что вам комфортно, потому что нет проводов.
Плитка — гиперважный элемент. Какая она, как уложена и как будет стареть. Рязанские застройщики к этому только приходят.
— Опыт каких стран или городов вам кажется удачным в застройке?
— США с точки зрения жизни за городом. У Америки самый большой опыт в мире, который нужно использовать.
Мегаполисы — это Амстердам, Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Чикаго. На Манхеттене самая дорогая недвижимость в мире. Там собирают лучших дизайнеров и архитекторов.
Для рязанских застройщиков основной вызов заключается в том, что они хотят построить современную архитектуру, наполнить ее передовыми технологиями, все сделать, как на том же Манхеттене, но при этом обеспечить стоимость жилья в тысячу долларов за квадратный метр.
Беседовала Наталья Смольянинова