Залог недвижимого имущества с целью получения ссуды... Кредит под залог недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на покупку, ремонт или строительство жилья либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя...
Сегодняшний выпуск нашей рубрики мы посвятим ипотеке — одному из самых популярных банковских продуктов. В качестве эксперта по вопросу выступит начальник управления кредитования Прио-Внешторгбанка Юлия Гусева.
Термин «ипотека» происходит с времен Древней Греции. Люди брали деньги под залог земельного участка, на границе которого ставили столб с надписью, гласившей, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб назывался «ипотекой». Сейчас этот термин обозначает кредит под залог недвижимости.
Наиболее частое использование ипотечного кредитования — покупка квартиры. Банки предлагают различные ипотечные программы.
В нашей стране распространено убеждение, что ипотека — это жилищный кредит под залог покупаемой квартиры, однако это не так: ипотечный кредит может быть взят на ремонт или реконструкцию жилья, на приобретение жилого дома с землёй. Причём, в залог можно оформить не только покупаемую недвижимость, но и любую другую, имеющуюся в собственности заёмщика.
Но наиболее частое использование ипотечного кредитования — покупка квартиры. Банки предлагают различные ипотечные программы, которые можно разделить на два больших блока: приобретение жилья в новостройках и приобретение готового жилья на вторичном рынке. Заёмщики тоже разделяются на две категории: те, кто уже имеет собственное жильё и желает улучшить жилищные условия, и те, кто снимает жильё.
При подаче в банк заявки на кредит, нужно учитывать условия выдачи кредита. Это логично, ведь вы берёте взаймы крупную сумму и банк должен быть уверен в том, что сможете её вернуть. После рассмотрения заявки банк принимает положительное решение, если заёмщик, по мнению банка, надёжен или же отказывает в выдаче кредита.
«Главное условие для выдачи ипотечного кредита — это платёжеспособность заёмщика. Совокупность его доходов или доходов его семьи должна позволять платить кредит и оставлять достаточную сумму на жизнь. Важна и кредитная история: не должно быть просрочек и задолженностей по ранее взятым кредитам. Третий критерий, по которому банк проверяет клиента – общая информация: стаж работы, семейное положение, прочие сведения», — объясняет Юлия Гусева.
Наиболее частый вопрос, который встаёт перед человеком, решившим взять ипотечный кредит, это сумма переплаты. Да, переплата велика, но в наших реалиях просто накопить на покупку квартиры практически невозможно, потому что никто не отменял инфляцию, деньги обесцениваются, а стоимость недвижимости растёт. И если необходимой суммы нет и не предвидится, то ипотека — единственный способ купить жильё. К тому же, ипотечные кредиты значительно дешевле потребительских, поскольку имеют обеспечение, а заёмщик тщательно проверяется.
На сегодня средняя процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 12,5–13% годовых. При наличии некоторых условий, например, большого первоначального взноса или действия каких-то специальных программ, под которые попадает клиент, ставки могут начинаться от 10–11% годовых.
При заключении договора важно понимать, что указанная в рекламных материалах ставка не всегда отражает полную стоимость кредита, поэтому необходимо обращать внимание на наличие дополнительных платежей, комиссий, необходимости страхования жизни.
На сегодня средняя процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 12,5–13% годовых.
Из прочих деталей нужно обратить внимание на возможность и условия досрочного погашения, на необходимость предварительного уведомления об этом и срок его рассмотрения. Нужно также выяснить, как распределяется сумма переплаты при платежах сверх графика: учитывается ли она сразу в счёт основного долга или будет временно заморожена и пойдёт в счёт последующих платежей. Если сумма идёт в счёт основного долга, то процентов в итоге набегает меньше.
Ежемесячные платежи бывают двух видов: аннуитетные и дифференцированные. В первом случае на весь срок договора устанавливается одинаковая сумма ежемесячного платежа, в который входит и основной долг, и проценты. Во втором случае сумма платежа с каждым месяцем изменяется в сторону уменьшения, что позволяет сэкономить на процентах и снизить размер переплаты по кредиту. Обычно банки предлагают более простой, аннуитетный вид платежей, но он же и более дорогой для клиента. Однако некоторые банки могут составить как аннуитетный, так и дифференцированный график погашения, давая клиенту возможность выбора наиболее удобного для него.
Однако самым большим опасением перед ипотечным кредитом является страх перед возможными финансовыми проблемами в будущем, которые не позволят ежемесячно выплачивать банку долг. На вопрос о том, насколько готовы банки идти навстречу, если человек не сможет платить по кредиту, Юлия Гусева отвечает так:
«В случае потери работы, длительного больничного или иных финансовых проблем заёмщик всегда может прийти в банк, обозначить свою ситуацию, и вместе с банком найти способ выхода из неё. Не нужно бояться, что квартиру тут же отберут, оставив вас на улице без гроша в кармане. Во-первых, случаи продажи заложенного жилья крайне редки, и в случае возникновения затруднений банки предпочитают найти способ решить их, не прибегая к крайним мерам. Во-вторых, даже оставшись совсем без зарплаты человек имеет право продать купленную квартиру, расплатиться с банком и сохранить вложенные деньги. Но обычно такие ситуации решаются путём реструктуризации кредита, уменьшения ежемесячных платежей, увеличения срока кредитования. Ещё вариант: в течение какого-то промежутка времени гасятся только проценты, а погашение основного долга отсрочивается. Главное — не прятаться, а вести диалог с банком».
Неспроста объёмы ипотечного кредитования растут из года в год: независимо от того, покупаете ли вы свою первую квартиру или меняете уже существующую на более просторную, выбираете новостройку или вторичный фонд — практически в любой ситуации банк готов предоставить вариант решения и вместе с вами двигаться к заветной цели.